秦朔的恒大研究心得
智通财经网2016-10-0623:10我要分享0商业是个大舞台,但和一般戏剧不同的是,商业大戏没有事先定好的剧本,也没有固定的主角配角。一切都在变化,一切都不确定。在中国房地产的舞台上,头号主角正从万宝之争中的万科和从香港退市回A的万达,转向恒大(3333.HK)。恒大先是入局万科,拿下6.82%的股份;接着,到三季度结束,恒大的销售规模、总资产、营业收入、现金余额等指标超过了万科,估计万科很难反超。这是万科高居行业榜首十几年首次王者退位,而且可能意味着一个时代的结束;10月3日,恒大公告将进行重组,把地产业务注入深深房(000029.SZ),深深房通过发行A股及/或支付现金的方式支付对价。此举如能顺利完成,恒大将依靠A股的估值溢价享受更多资本化红利,助跑长期未来。我写过不少关于万科和王石的文章,但没有仔细研究过恒大。坦率说,我对恒大的印象受国际投行影响较大。自恒大上市至今,国际投行对其评价远远落后于中国海外和万科、龙湖等公司,认为恒大多元化扩张风险较大,负债率高,由此也导致恒大发行的美元债利率较高。但在质疑声中,恒大恒而不倒,大而愈强,历险能越,比万科晚成立12年、晚上市18年而终于超过万科,创业20年跻身世界500强,其中必有值得总结的道理。国庆假期,我看了恒大近年的财报,采访了几位发展商和代理商,有一些研究心得,在此和业界交流。敢于“冒险”背后的企业家胆识国际投行对恒大的微词主要是高负债率加大了财务风险。但业内也有不少人说许家印“敢拼才会赢”。恒大的一个特点是规模做大之后依然能保持高速增长。从2009年上市到2015年,恒大的销售额年均增长30%以上,近两年甚至达到50%以上。从1000亿元的销售规模到2000亿,万科用了四年,而恒大只用了两年。恒大为何后劲如此充沛?按我的研究,这是用历史上的负债换来的,敢负债,债变成了地,而地在过去20多年是升值程度最高的大类资产。房地产是以土地为原料的行业,以地为本,而恒大的土地储备雄冠业界,目前拥有1.67亿平方米的储备。地从哪里来?买来的。许家印1996年几乎是赤手空拳打天下,一无国企血脉,二无权贵背景,必须运用资本的力量。查阅历史资料,2004年之前恒大土地储备不足600万平方米,之后开始全国扩张,在全国拿地,到2008年3月在香港首次披露招股说明书,土地储备已达4578万平方米。没有大规模的债权和股权融资,不可能完成全国性布局。从规律上说,风险与收益对称。善用杠杆并能控制风险的企业,发展肯定更快。从金融的角度看,用一块钱做一块钱的生意不叫金融,用一块钱做几块钱甚至更多钱的生意才叫金融。许家印显然是用一块钱做了很多块钱的生意。而且他确实成功了。这既是敢于“冒险”的企业家胆识的结果,也有“形势比人强”的大势的支撑。企业家是资源的整合者,创新的推动者,机会的洞见者,也是风险和不确定性的承担者。在恒大历史上,许家印承受过巨大的风险,特别是在未上市前的13年,但他走了出来,当年的风险负债变成了今天的优质资产。历史的债,今天的财。




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