你了解住房贷款吗?了解提前还贷吗?

其实,我是傻傻分不清楚等额本金或等额本息,两种无非就是名字不一样而已,就如同鲁迅先生,是笔名,人家姓周一样,我也是非常讨厌这些故弄玄虚的专业金融术语,现在我来给它们改一改名字。

关于住房贷款不论是哪一种,只能选择一种方式,且不可更改(不讨论固定利率的长期贷款,现实中,比较少)。

在我的称呼里就是房贷分为两种

1、每个月还款金额是一样的;–》简称“每月等额法”

2、每个月还款额是逐月递减的–》简称“越还越少法”

是不是更加让买房人理解?

就是这两种。

每月等额法,本质就是每个月=利息本金是固定数字,而且,每个月不论是本本金还是利息,都是不固定的,但是,两个总和是一样的;

越还越少法,本质就是把贷款本金平均分配到每个月里,每个月归还本金是一样,这样一来,因为你期初归还本金(虽然每个月本金绝对数不变,但是,累计下来归还本金的和就比较多)比较多,所以,归还掉的本金就不会再被计算利息,所以,后面归还的利息自然也越来越少,所以,最后的体现就是归还利息越来越少,而本金不变,所以月还款额越来越少。

不知道这么说,原理大家清楚没有?

接下来说说两种的好处(大家记住咯:鱼和熊掌,很难兼得):在期限和贷款总额确定的前提下,也就是在月还款压力和利息总支出都变小的情况是没有D!

所以,

每月等额法,好处就是还款压力小(后面我会有图来说明),不好处呢?就是利息总支出多。

越还越少法,就跟上一个的反面啊:好处是,总利息支出少,坏处是,月还款压力大,特别是贷款初期!

一图胜千言啊!

假设贷款100万,20年(240个月)还清,利率来不是现在最新利率,对比两种不同还款方式的月还款额如下:

最后的结果:

也就是每月递减法,20年下来,要少还接近14万(如果现在按照最新的利率计算,两者相差就只有7万左右了,减少了一半!,而最新的利率计算,每月等额法每个月只需要还6245元,每月比图中例子减少了1240元,这个降幅还是比较大的)

上面这个图也很好的显示了,前面几年,每月递减法,前面几年压力是非常大的,但是,到了大概100个月(这个例子是96个月,根据利率会有变化)左右,开始逆转,每月递减法的还款额开始少于每月等额法。

我了一个图,就是除了第一个月还款外,每4个月回顾一次,还剩余多少利息没有归还(百分比)。

如果局部放大一些,也就是到第6年年底~第7年年中

我们看,到第60个月,每月等额法,还有60%的总贷款利息没有归还;而越还越少法,则还剩下56%没有归还。

如果看本金,根据前面分析,我们知道每月等额法,前期主要归还利息,同样到第60个月,大概只归还了17%的本金,还剩余83%的未偿还贷款本金;而越还越少法,由于每个月本金是一样的,60个月,也就是5年,也就是20年的四分之一,已经归还本金25%,还有75%的本金没有归还。

个人认为,不论哪一种方式,如果是打算提前还贷,当你归还利息总额超过过应付利息的50%,那么提前还贷没有多少意义了。

我们用提前还贷模拟一下:在每月等额法下

1、当归还贷款已经六年(假设2010年1月开始还贷,2016年1月打算提前还贷10万元,)

如果采取缩短还款年限(一定要采取这种,这种是最节省利息的做法,尽量不要采取减少月还款额的做法),提前还贷10万元,节省利息10万多一些。

在这里,我做一个模拟,就是从第三年年初~第11年年初,一次性提前还款(不是累积,是假设选择在不同的年份提前归还10万,而不是从第三年开始,每年归还10万)10万元,节省的利息金额如下图所示

边际递减作用非常明显。
而一般来说,贷款的前3~5年,你是很难有足够的现金流来提前还贷的;最佳提前还贷的可能时间点是第5~7年,如果到了8年以后,甚至10年以后,这个时候提前还款,作用就没有这么明显了。

而对于越换越少的贷款,我建议是最好在前8年开始提前还贷(如果经济实力允许),因为这个时候,第8~9年时,你本金已经还了40%了,利息也归还了一半了。

总结一下:(公积金不谈,优先使用公积金贷款,公积金不建议提前还贷)

1、如果你们(夫妇)有较强的还款能力或抗贷款能力,当然是优先选择越还越少的贷款方式;

2、如果提前还贷,不论是哪一种贷款方式,建议是在前8年就开始提前还款;

3、在不影响正常家庭支出的情况下,又想提前还贷,但无法一次筹集大额还款,比如10~20万,那么,建议采取积少成多的方式,也就是每年还款一点,比如每年2~5万还款的方式,

4、如果选择提前还款,一定要选择缩短还款年限,一定要选择缩短还款年限,一定要选择缩短还款年限;

5、如果你的贷款是打折的,比如8折,或75折,可能提前还款的意义也不大了。如果仅仅是96折等等,那就可以提前还贷。

6、末了提醒一下,别认为投资股市可以赚回利息,除非你安安稳稳的投资分级A。

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