从加拿大政府对高房价下重手谈起

#神秘华裔富商在中国骗贷28亿来温哥华炒房# 日前加拿大媒体曝光了一位与中国工商银行骗贷丑闻有关的温哥华地产大亨
——孙宏伟。他曾于2013年在温哥华创立了太阳商业地产投资公司(Sun
CommercialReal Estate),报导称孙同大温哥华地区50亿加元的地产买卖有关联。太阳投资公司除了买进卖出大温地区的房产,还被指通过“众筹”的方式来炒房,共向投资者们筹得资金2亿多加元。

#温哥华房市超过90%被中国人买下# 据温哥华政府在6月10日至7月14日的调查,这期间温哥华房市超过90%被中国人买下。据BBC报道,发现有地产经纪给其客户群发电邮,支招外国买家如何避开将开征的15%房产转移新税,被查!前加拿大驻华大使Mulroney对《环球邮报》表示,此举将有助阻挡来自中国的贪官之财。

#转让税还不够,温哥华甚至将阻击投资移民#为了让炙热的温哥华楼市降温,加拿大卑诗省府也是拼了。除了8月2日开始实施对海外买家加征15%物业转让税之外,温哥华的空置税将从明年开始征收,将高达房子市价的2%/每年。不过这些似乎还是不够,现在加拿大政府又开始考虑如何阻挡投资移民进入温哥华,试图从根子上降下温哥华的超高房价。
 

从温哥华对外国房子买家多征收15%财产转让税谈起

文/陈思进 

7月25日,加拿大爆出一个非常震撼的重磅财经新闻,加拿大的卑诗省议会推出了新的房屋修正案Bill
28,法案中称,外国购房者在大温哥华地区买房,省政府将多收15%的财产转让税(propertytransfer
tax),新税率将在8月2日生效。也就是说,8月2日以后,一套200万加元的房子,外国买家将多付高达30万加元(合200万人民币)的转让税!

加拿大的房价,在2007年之后,没有跟随美国的房价下跌,反而不断上升。特别在温哥华和多伦多等移民大城市,房价涨到了多个国际权威金融机构不断预警泡沫,在提到加拿大房地产市场时多次使用“荒谬”这个词来形容,甚至明确指出温哥华和多伦多是全球房价最高的地区之一,平均每年的房贷数额已远远超出收入可负担的水平。总之,加拿大的房价泡沫在全球数一数二!

但是,无论怎样预警,丝毫阻挡不了外国购买者。

特别是在今年初,一位留学加拿大的周姓学生,以3110万加元(约为1.55亿人民币)买下温哥华西区的一幢豪宅,几乎创下了温哥华豪宅成交记录。一个留学生买下豪宅,将每年地税超过8万加元(约40万人民币),深深震惊了整个加拿大。

香港《明报》加西版引述不久前发布的一份研究报告显示,在过去10年中,加拿大豪宅涉及的外国买家显著增加,卑诗省(涵盖温哥华)有95%的房产中介,把中国列为前三大国之一的买家来源地,大温哥华地区的豪宅也因此升值125%,为加拿大全国之冠。加拿大最大的城市多伦多的情况也类似,每个新楼盘开盘时,前来认购的买家中,至少70%以上是中国人;而二手独立屋开卖时,又是中国人不断加价Offer,把房价抬得越来越高。

面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场,总部设在巴黎的经合组织(OECD)今年6月1日发出最严厉的警告:加拿大楼市即将崩盘!呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策,否则将面临楼市崩盘危机、威胁国家金融体系的稳定。

由于极低的贷款利率刺激了家庭信贷增长,并推动房价快速上涨。这种情况在温哥华和多伦多尤其明显,两大城市加起来目前已超过了加拿大房地产市场总容量的三分之一。而楼市一旦出现调整,就将威胁加拿大的财政稳定局面,甚至出现经济危机!

事实上,早在2013年6月经合组织就曾经表示,根据国民收入和房租两方面来衡量,在经合组织的34个成员国中,加拿大房价在被高估的国家中高居第三位,仅次于比利时和挪威。  

对此,去年上台的新政府采取措施,将50万~100万这部分的房价首付款加倍至10%,50万以下的房价维持首付款5%不变。这项政策主要就是为了冷却温哥华和多伦多两地的楼市,不过,经过几个月的试验,效果显然并不明显。

而近年来,由于房价不断地上涨,以致于越来越多的家庭为支付房贷而负债,截至2015年9月底,加拿大家庭总债务达到1.892万亿,其中抵押贷款债务高达为1.234万亿,超过65%,而人均负债约为5.5万加元,债务与收入比达到164.6%,这意味着加拿大人每赚1加元,却消费了1.65加元,远超之前美国次贷危机破灭前的147%,再破历史记录!

从家庭收入的角度来看,房屋价格与家庭负债有相当高的相关性。加拿大银行业为了应对楼市“天价”的情况,已经变得十分敏感和不安,担忧房市硬着陆给自身带来风险。

加拿大第四大银行丰业银行(Scotiabank)首席执行官波特(Brain
Poter),为楼市降温提出三个方案:提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。

其中,贷款期的长短对借贷者非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果分30年还清,多出的5年中将要支付利息5.3万。2006年,加拿大房贷公司把房贷年限由30年,延长至35年、甚至40年。

这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah
O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下一套公寓,因房贷为35年期,利率又低,每两星期只需支付700加元。低利率与低门槛贷款吸引了更多的人进入楼市,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。  

可是与此同时,随着各国央行维持宽松的货币政策,长期低利率构成的威胁不可能很快消散,其危害已然显现出来,欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出,造成入不敷出的局面,令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损,纷纷调整自己的投资策略。

比如,低利率债券,通常占据养老保险基金投资组合的40%左右。低利率导致一些金融机构投资风险较高、收益较高的资产,如私募股权和衍生产品。金融机构选择高风险投资,可能会获得更高的回报,却无法应对未来受到的负面冲击,比如流动性紧缩。

此外,因欧美的养老金制度是按照高利率进行设计的,现在北美人退休后的寿命越来越长,利率至少要恢复到6%以上,退休金的收支才能达到平衡,长时间的超低利率,将不得不延长国民的退休年龄。

据加拿大退休金咨询公司Aon
Hewitt的最新统计,在北美449家退休基金中,只有不到8%的退休计划尚有盈余,显示由公司提供的退休金计划,已处于非常艰难的状态。更大的压力则来自加拿大10年国债收益率下跌17基点,如果收益率继续下降,甚至实施负利率,企业退休金的资金缺口将越来越大!

经济学就是选择的策略,两害相权取其轻。这些年当欧美日央行普遍选择超低利率来刺激经济、拯救经济危机的同时,对存钱储蓄的民众造成了极大的伤害,也对养老金制度即社会信用体系的崩溃构成了威胁,后果不堪设想!

而中国大陆的中国人,可能因为前二十多年国内的房价几乎一直在上涨,没有经历过像样的调整,坚信房价是永涨不跌的。但事实上,有史可鉴,全球迄今为止的所有房市泡沫,就像飞上天的飞机最终着陆的方式虽不可预知,但终将降落地面。

而有史可鉴,北美的房价起伏是有周期的,一旦过高多年,影响到百姓生活的话,政府就一定出台措施,无论如何也要将房价降到相对合理的价位。就在温哥华确认征收15%的财产转让税的同时,房屋空置税也箭在弦上了。《温哥华宪章》修订案规定,城市对“空置税”有立法权,温哥华市府正在对其设定征税框架,温哥华的房屋空置税也将很快实施……

而一旦加拿大房价开始调整,房价最终腰斩都是大概率事件(上个世纪80年代末,加拿大的房市就有过一次这样的调整,见注)。楼市和股市、金市不一样,一旦泡沫破灭的话,预期变了,流动性立刻凝固,而没人接盘的话,房价就会断崖下跌,直到谷底……而首先受到冲击的就是文章开始时提及的豪宅。

    2016年7月27日写于多伦多

(注:1、跨国金融商战长篇小说《心机》全新再版《绝情华尔街》(正在影视改编,当当:http://url.cn/2LEbtsC;亚马逊:http://url.cn/29ZAQZV;京东:http://url.cn/27lEpUd);2、《能源超限战》新鲜出版,
当当:http://url.cn/2Gp8njV;亚马逊:http://url.cn/28tkkXT;京东:http://url.cn/2IbjrZL;3、长篇小说《归·去·来》命运三部曲第一部即将出版)  

粤ICP备15102112号