恒大的钱到底哪里来的?

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2016年8月12日22:01:28恒大的钱到底哪里来的?已关闭评论 876 浏览 1825字阅读6分5秒

恒大的钱到底哪里来的?
2016/8/10
微信公众号“叶檀财经”
     
 现在这个时代,谁敢借钱,谁就牛,现在资金运作疯狂到什么程度?恒大可作典型案例。这就是一个王石这样的老实人被欺负、得道歉的市场。

恒大收购万科引发震动,恒大负债率极高,如此大手笔出钱,是从哪里来的?恒大发行债券利率高于万科,万科几乎是最稳健的房地产企业,而现在,万科却被逼得山穷水近。
2015年年末,上市公司“中国恒大”总负债6148亿元,其中流动负债4566.81亿元,非流动负债1582.12亿元。资产负债率为81.22%、净负债率93.4%。另一组数据显示,2015年年末,恒大总借贷为2969.1亿元,比2014年的1561亿元,多出1453亿元。

去年恒大一年以内到期债务高达1587.4亿元,环比2014年的797亿元大涨99.17%。其长期借贷高达1381.6亿元,涨幅80.83%。据年报披露,其长短期借债实际利率为9.59%,一年还息约数百亿,恒大净利润大约百亿上下。

恒大近些年像吃了药一样激进。2014年恒大地产短期借贷比上年翻番,合同销售金额却只增长了31%。其他流动比率、速动比率,同样显示恒大流动性不断收紧,偿债压力非常巨大。

但是,恒大不怕。

第一个原因是房地产增值,地价的上升是中国金融业最猛烈的春药。据恒大董事局副主席、总裁夏海钧今年3月在年度业绩说明会上介绍,恒大目前的土储原值为1982亿元,市场评估值为4910亿元,增值率为148%。倘若扣减50%的增值税、25%的所得税,恒大的净负债率为52.8%。

恒大的土地储备中,最具价值的莫过于深圳的土地资源,恒大方面透露,其在深圳有20个项目,价值千亿。而垣大举牌廊坊发展,也是为了布局主要城市土地市场,目前基本完成布局。2015年恒大土地储备建筑面积1.56亿平米,同比增长897万平米,在162个城市有地,覆盖全部一线城市和绝大多数省会城市,土地平均成本每平米1173元,这也是恒大去年核心净利下降、每股经营现金流为负但每股净资产大涨特涨的原因。

目前有些公司的激进做法是拜地价上升所赐,只要房地产价格一有风吹草动,就完蛋。

第二是原因是恒大是立足于房地产的庞大金融控股公司。

年报出炉后,一些外资行很不看好恒大,原因就是高负债。德意志银行、高华证券、摩根大通等外资投行对恒大地产给出“难言乐观”的判断,关注点聚焦在极易美化报表却并没有想象中安全的“永续债”上,若将此计入负债表,恒大地产净负债率将飙高至咋舌的280%~314%区间。部分外资投行建议“回避”恒大,将其目标股价定在3.54~4.1港元区间内。

永续债是一种可以美化报表的负债。不规定债务到期期限、但可以按期取得利息,债权持有人只有在企业破产重组时才可以要求清偿本金,还债顺序排在普通股之后。这种债按照香港上市公司会计准则,在财报上算作权益,可以立马降低资产负债率。金融危机前后,各主要经济体调整会计准则,似乎是为了方便公司财报涂脂抹粉。

据披露,以“永久资本工具”入项的永续债第一次在恒大地产年报中现身为2013年,250亿元永续债的发行规模属业内之最。到2014年底,其永续债结余已达528亿元。2015年,这一份额再度增加229亿元,达到了757亿元。看来这是太大的让人不忍受放弃的甜头,民生、平安这样银行胆量不小。不出意外,这笔巨额债务被列入权益项,而非负债。

外资继续看走眼,他们没有料到中国公司胆子比他们金融危机时更大。

恒大是个金控公司,房地产是最重要的杠杆,其他的包括恒大人寿、恒大互联网公司、参股资管公司等等。举一个例子就可以知道资产膨胀到什么程度:恒大收购中新大东方须满足承诺,2018年将这家现时32亿资产规模的险企做到1000亿。也就是说,三年时间要把中新大东方规模扩大近30倍,相当于再造一个安邦保险(现时规模1195.29亿元)。

到目前为止,我们发现的以恒大融资工具有债券、信用、银行、票据等等,我们打开脑洞、极尽想像,恐怕也难以穷尽。

这不,《中国经济周刊》报道,恒大收购万科的91.1亿元并非来源于恒大自有资金,而是通过中融信托成立信托计划募集得来。虽然中融信托否认了此事,认为“中融信托给恒大的融资主要用于特定房地产项目的开发、合作,资金会根据合同约定的使用范围使用,不会参于上市公司股权投资。”笔者怀疑,真的查得清吗?
   
   
从万科到宝能、恒大,在在显示,这是一个极尽疯狂的杠杆时代,这是一个政府无限度纵容借贷者的时代。

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