贷款买房,为什么我建议你尽量选择等额本金?

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2016年7月29日22:21:57贷款买房,为什么我建议你尽量选择等额本金?已关闭评论 717 浏览 1941字阅读6分28秒

来源| 小白读财经(ID:veekn365),经授权发布,感谢!

贷款买房,为什么我建议你尽量选择等额本金?

这两年,小白的朋友买房的越来越多。

一方面,是结婚生子的刚需购房需求在这个年龄段集中释放,另一方面,也是因为房价不断震荡上涨,很多人看好楼市的发展,想入市投资去赚一把。

前几天,就有一个哥们在惠州买了套140平米的花园小洋房,总价113万左右,大约贷了76万,准备价格有所上涨的时候再出售。

这哥们不差钱,办房贷的时候却听从银行客户经理的建议,选了【等额本息】的还款方式。最近他总是琢磨着是不是换种还款方式好些,于是和小白聊起了这事。

什么叫等额本息和等额本金?

或许有些小白粉还不知道,房贷的还款方式其实有两种:一种是等额本息还款,一种是等额本金还款。因为大部分银行给你贷款的时候,都默认推荐等额本息还款的。

简单来讲,等额本息就是贷款人每个月的还款额都一样,每个月的还款金额里,前期还的利息多,本金少;后期则反过来,还的利息少,本金多。

等额本金则是一种【前紧后松】的还款法,每个月还款金额里,固定还一定数目的本金。因为本金在不断减少,所以利息也在逐渐减少,随着利息的减少,每月的还款额也在不断降低。

小白朋友的这套房,选择的就是等额本息的还款方式。

每个月固定还4033.52元,还是可以承受的,当初也是看中等额本息每个月的还款压力小,才选择这个的。

那假如选择等额本金呢?第一个月要还的金额为5214.44元,此后每个月少还8.62元,直至到期后还完。

这样看来,等额本金前期的还款压力真是大多了呢,比如第一个月,5214.44-4033.52=1180.92,等额本金的还款方式要比等额本息的还款方式多还1180.92元。

那么,既然等额本息的还款压力小一些,为什么他还琢磨着要换成等额本金呢?

为什么选择等额本金

如果我们从还款压力方面考虑的话,等额本息确实是个不错的选择。前期压力小,而且每个月还款金额固定,对那些记性不太好,会因为少打利息而造成贷款逾期的人群来说,优点也是不少的。

但是正像我们前文所说,等额本息还款方式下,每个月的还款金额里,前期还的利息多,相应地,还的本金少。

这就会导致一个惊人的结果……

在小白哥们的那个例子里,15年后,其实他的贷款本金才还了25万左右,而利息却已经还了约47万。

也就是说,在相当长的日子里,他每个月的还款,其实很大一部分是在还贷款利息,而本金却还的不多。

如果选择等额本金的还款方式呢?15年中,他的本金已经还了38万,利息还了约40万。这样一对比,我们就发现,选择等额本金的还款方式,还的本金比等额本息的多了很多。

两种还款方式这种细微的差别,在你想要提前还贷的时候,体现得特别明显。

比如小白的这位哥们,他买房主要就是为了投资,因此一旦房子出售,就会提前还清贷款。更多的人,因为贷款的压力,也不愿长期背负二三十年的贷款生活,而会选择提前还贷(当然这种行为是否妥当,我们以后的文章中再讨论)。

那么当我们要提前还贷的时候,会出现一种什么样的情况呢?

就是在等额本息的还款方式下,我们会发现,我们还有大量的本金还没有还。

因为前期还贷,主要还利息去了,现在想提前结清贷款,却发现利息已经被银行收走了,剩下要还的大部分是本金。之前辛辛苦苦的每个月的月供,大部分都给银行打工了。

而等额本金的还款方式的话,因为每个月固定在还一定数目的本金,还的越久,本金就剩的越少,提前还贷的话,相应要还的贷款就少了很多了。

等额本金还的利息比等额本息少

所以,如果你在买房的时候就有打算未来提前还贷,而且条件允许的话(这里的条件允许是指你能承受一开始的较高的月供),等额本金是比等额本息更值得选择的还款方式。

此外,选择等额本金的还款方式,总的还款利息也比等额本息的利息少。如果贷款数额大,有时还款方式的不同,还会相差数十万。

以小白哥们为例:

贷款买房,为什么我建议你尽量选择等额本金?

等额本息的情况下,总共要支付的利息为约69万,等额本金的情况下,总共要支付的利息约为56万。两者足足相差了13万……

为什么等额本金和等额本息的利息,会差别这么大?

从两种还款方式的还款原理中我们知道,之所以等额本息的最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的。

因为等额本息的还款方式下,每个月的还款金额里,前期还的利息多,而还的本金少。还的本金少,自然说明你占用银行贷款更多、时间更长,自然利息就要高一些了。并不是银行设计要多赚你的利息。

所以,对于经济能力尚可的人来说,一方面不想付太多利息给银行,另一方面也可能提前还贷,那么当然最好就是在买房时选择【等额本金】的还款方式了。

小贴士:如果你买房时一开始选的是【等额本息】而不是【等额本金】的还款方式,想变更房贷还款方式其实也并不复杂,去贷款银行办理就行了,只需在房贷还款变更的文件上签字就可以,你也可以咨询下你的房贷客户经理。

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