招商蛇口不做开发商了，要在全世界干城市运营商
原创 2016-07-26 文杰淘楼
中国房地产正迎来前所未有之变局。
一方面，一线、部分二线城市房价暴涨，地王频出。另一方面，众多三四五线城市去库存压力巨大。天价与鬼城并存。
转型、升级、多元化、互联网化、国际化、合并、重组、举牌、收缩…..楼市下半场，房企们从来没有这么热闹过。
万科华润宝能之争愈演愈烈，万科坚定转型做城市配套服务商。中海吞并中信地产，保利吃下中航。恒大杀入世界500强，进行地产、金融、互联网布局，多元化和国际化双轮驱动。万达加速去地产化，转向文化旅游消费。碧桂园跑去马来西亚复制郊区超级大盘，花样年通过彩生活在物业社区服务玩的风生水起……
接下来，中国房地产界，又将迎来一重磅消息，
一家全国龙头级房企，将不做开发商，转型为一家城市及园区综合开发及运营服务商，而且，他的目标不光是国内，还瞄准全球。
这就是招商蛇口，简单的开发商已经远远不能满足招商蛇口的胃口，他已经完成了园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营的三大核心业务布局，将以“前港-中区-后城”的蛇口模式，实现航、港、产、城联动。
高举“城市生长的力量”这面旗帜，蛇口模式将走出蛇口，全国复制，甚至复制到“一带一路”上的世界港口城市，以港口带动招商局的产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”，为中国企业“走出去”提供支持。
百年招商，这家烙印着强烈民族使命感的企业，在中国新型城市化和房地产的新时代，再一次走在了转型升级的最前列。
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史无前例重大重组后，招商蛇口转型做城市升级引领者
2016年7月15日，在完成了史无前例的重大合并重组，蛇口工业区合并吸收招商地产实现整体上市7个多月后，招商蛇口正式对外发布了其全新的品牌体系。
淘哥认为，这标志着招商蛇口的转型之旅起航。
招商蛇口采用单一品牌架构，即“招商蛇口”主品牌；品牌定位：“城市升级引领者”；品牌使命：“用对待生命成长的方式升级城市”；品牌能力支柱：“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”；品牌个性：丰盛、从容、活力、融于自然”；品牌推广语：“城市生长的力量”。
在招商蛇口的品牌体系中，我们能找到很多关键词，如城市、生命、生长、升级、自然、丰盛等等。
但淘哥认为，最核心的意义在于，招商蛇口明确告诉外界，不做开发商，要做城市运营商，要做“城市升级引领者”。
招商蛇口已经不是人们传统认知中的开发商，而是要转型升级，做中国领先的城市及园区综合开发及运营服务商。
这一战略转型其实很容易理解，在中国房地产的下半场，单一的地产开发已经玩不转，一方面住宅市场天花板摆在那里，另一方面，中国城市化已经度过了初级阶段，简单建房子不够了，还需要满足产业、商业、文化、旅游、医疗、养老、经济、城市高水平配套等等复合的高层次需求。同时，互联网社会，消费者的需求也呈现多元化、复杂化、快速变化等特点，纯粹的住宅开发无法有效满足购房者。
招商蛇口强调“城市生长的力量”，是传承，也是适应新形势的升级，淘哥觉得，这也体现了招商蛇口强调自身优势进行转型升级的决心。
蛇口模式的秘密：“前港、中区、后城”
重组前，招商地产侧重于地产项目开发，蛇口工业区，则以孵化产业、运营产业园闻名。原本各自都是单一的业务，重组在一起之后，变成一个多元化的产业集群。最终，招商蛇口确定了新的品牌主张——“城市生长的力量”。
在“城市生长的力量”背后，是招商蛇口的两大支撑：
1、 “SMART GROWTH”智慧的开发运营理念 ，即“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”
2、 “前港、中区、后城”多元结合的业务结构 .
在重组上市半年中，招商蛇口已经完成了园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营的三大核心业务布局，使其业务不仅局限于单一的房地产开发，而是以“前港、中区、后城”的发展模式，集“产、网、融、城”一体化营造生态化、国际化、现代化的城市氛围。
具体来说，“前港-中区-后城”就是先后发展港口、产业园区以及城市新区，进而实现成片区域的整体发展。
这三部分也正好对应了招商蛇口的三大业务，三部分联动实现了政府、企业和各类资源的协同作用，也盘活了城市资源。“前港、中区、后城”作为招商蛇口最有“力量”的三大功能板块，不断滋养城市的永续成长及转型升级。
淘哥认为，这就是招商蛇口的蛇口模式。
未来比重：地产6成，园区3到4成，港口1成
1、“前港”，即港口邮轮产业建设与运营。正在建设的太子湾邮轮母港，是招商蛇口打造的“中国最大邮轮母港运营”中心。今年11月中旬这里将迎来首航，也将成为全国唯一可以停靠22万吨级的邮轮码头。未来将探索以邮轮母港为核心，通过“船、港、城、游、购、娱”联动发展，高起点打造“前港中区后城”的发展模式。
2、“中区”，即园区开发与运营。以蛇口网谷为代表的产业园区“中区”，是连接“前港”（港口）和“后城”（住宅和商业区）的纽带和主要载体。统计数据显示，截至2015年底，招商蛇口网谷入驻企业400多家，总产值超过250亿元。
从旧工业厂房到文化创意园，实现了产业的腾笼换鸟及转型升级。依托“平台 资本制度”的创新，将使城市的发展方式完成由资源粗放型向质量效率型的转变，为城市升级转型带来新的活力。
3、“后城”，即社区开发与运营。在绿色低碳环境的基础上，招商蛇口通过招商会、到家汇等线上线下智慧服务平台，形成更加完善的社区生活服务体系，为客户提供“居住、情感、社交、生活、娱乐、置业”等方面的多元需求。
招商蛇口深耕住宅与商业地产开发，37年34城，聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时，着重培养健康地产、医疗地产和旅游地产，并适时进行海外拓展。
在这三大业务板块之外，招商蛇口还成立创新发展中心，积极推进健康、养老、医疗、自贸商城以及互联网 O2O相关业务，寻找新的突破转型。
根据招商蛇口对未来三到五年的规划，公司将以传统地产为基础，把地产的收入从70%左右降低到60%，园区从目前的20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。
通过上述三点，对招商蛇口的定位，何谓蛇口模式已经有了初步了解。
但淘哥觉得，要深入理解招商蛇口，必须放在大的历史背景下观察，有几个方面不可忽视。
壹：绵延144年的使命感
总有一种力量令你激情澎湃，每次看到招商二字，淘哥就会感受到一种厚重的历史感和民族使命感，没有任何一家其它企业能给我这种感觉。
1872年，李鸿章创办轮船招商局，在民族危亡之秋，内忧外患之际，推动洋务运动，“自强”、“求富”。从一开始，招商局就肩负了强国的使命。
敢为天下先的招商局，屡创中国近代经济史的诸多“第一”，第一家航运企业——轮船招商局，第一家银行——中国通商银行，第一家保险公司——保险招商局，第一家煤矿——开平矿务局，第一家纺织厂——上海机器织布局，第一家电报局、第一条铁路…..
1979年，在中华民族又一个前途未卜的十字路口，招商局又肩负了一个伟大又沉重的历史使命——作为先锋，为改革开放趟出一条路。
蛇口工业区是中国最早引入外资的工业区。1979年，创办中国最早的房地产公司之一——蛇口工业区房地产公司。1987年，创办中国首家股份制商业银行——招商银行，1988年，创办中国首家股份制保险公司——平安保险，招商局也是中国首家在香港上市的中资企业。
历史使命感，在招商局144年历史中，从未间断。
当历史走到2015年，招商局再次面临新的历史重任——以自贸区深化改革，践行一带一路。
2015年4月27日，中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区正式挂牌。前海蛇口片区规划面积28.2平方公里，其中前海区块15平方公里，蛇口区块13.2平方公里。
前海蛇口自贸区被誉为“特区中的特区”，是新时期深化改革的重要探索，要努力打造全国自贸区建设新标杆，成为带动全广东省乃至粤港澳湾区发展的新增长极。
蛇口还是一路一带的桥头堡。一路一带是中国首倡的国家战略，是我国对外开放战略的2.0版本，也是我国成为世界强国的重要路径，对于我们现代化建设和屹立于世界的领导地位具有深远的战略意义。
站在自贸区、深化改革、践行一带一路的新时期历史使命的背景下，才能理解招商蛇口新的定位。
招商局集团董事长李建红说，招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口，这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合，公司将积极推动“前港-中区-后城”的深圳蛇口成熟商业模式，实现航、港、产、城联动，以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”，为中国企业“走出去”提供支持。
未来招商蛇口的模式，将会被快速复制到“一带一路”上的国内和世界港口城市。
贰：传承，招商局1914年就创立了房地产公司
鲜为人知的是，中国近现代房地产业的先驱，也源于招商局。1914年，招商局创立了一家专业的房地产公司——招商局积余产业公司，专门管理和统一运营下属的房地产业务，这是最早出现，有案可查的房地产公司之一。
1979年，招商局成立了蛇口工业区地产管理公司，后改建为蛇口工业区房地产公司，并于1984年正式注册，这是中国最早的房地产公司之一，也是招商地产前身。
招商地产在蛇口率先进行了职工住宅商品化改革，为中国商品房制度奠定基础，开发了中国最早的外销商品房项目——碧涛苑，第一个以对外籍人士出租为主的别墅区——鲸山别墅，中国最高的叠拼住宅——南海小筑……
招商局在蛇口半岛的建设过程中，大面积的社区开发和工业区产业开发建设融合，逐渐摸索出了一种社区综合开发模式，成为社区成片开发的先驱，中国城市运营的最早实践者。
这种模式集绿色地产商和园区开发商于一体，注重“配套先于住宅和厂房开发”，充分尊重环境，不是单纯的建房子，而是着力提供一种健康、完善的生活方式。
招商局在蛇口的开发，也为蛇口赢得了“最适合人类居住的地方”的美誉。
从这个意义说，招商地产和蛇口工业区，一直是城市转型升级的开拓者和成功实践者。如今合并后的招商蛇口，“做中国领先的城市及园区综合开发及运营服务商”，这一愿景，是一种尊重历史的传承。“城市生长的力量”，这也是一种薪火相传。
叁：中国房地产没有成功的模式，只有时代的模式
中国房地产企业开发模式众多。
万科的住宅高周转模式，万达的商业地产高周转模式，华侨城的旅游地产模式，碧桂园的城市郊区大盘开发模式。而香港开发商普遍采用“低吸高抛延缓开发”的运作模式，还有新鸿基的租售并举“双轮驱动模式”。
淘哥很认同一句话，没有成功的企业，只有时代的企业。换句话说，没有成功的模式，只有时代的模式。
1998年房改开始，至今接近20年，这是中国房地产的黄金时代。
在黄金时代，是跑马圈地，做大规模的最好时代。因而，快速周转，规模复制成为最佳策略，最典型的就是万科。
以万科为代表的住宅快速周转模式，成就了三千亿级别的全球第一大房企。
但是，万科从2013年开始，就提出了战略转型，从住宅开发商向城市配套服务商转变。因为万科预判，未来10年中国住宅需求量会稳定甚至是萎缩，如果只做住宅，将会碰到天花板。
这是一个新的时代，新型城镇化、互联网 、城市转型升级、创新创业，在这个时代，传统的高周转模式已经不那么灵光。
事实上，在一线和部分二线城市，政府已经很少出让纯粹的住宅用地，土地出让往往附加商业、产业、文化、旅游等配套要求。
中国房地产已经进入白银时代，这是中国城市整体转型，寻求更高质量发展的新时代，和城市共同发展，紧跟城市演进的步伐，是原有的龙头开发商，如万科、招商未来持续发展唯一选择。
这也是招商蛇口最好的时代，招商蛇口“前港、中区、后城”独特的产业发展模式，集“产、网、融、城”一体化营造生态化、国际化、现代化的城市氛围，助力城市的发展再升级，是白银时代的最优策略之一。
肆：房地产黄金时代结束，城市运营黄金时代启幕
招商蛇口“城市生长的力量”，淘哥想谈谈中国的城市化。
淘哥有个观点，中国房地产的黄金时代结束了，但是，中国城市运营的黄金时代来临了。
中国房地产业是中国城市化的重要参与力量，在中国城市化的浪潮中，房企和行业也获得了爆发性的增长。2002年至2011年，中国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，2011年，城镇人口比重突破50%，达到51.27%。到2014年，中国城镇化率已经达到54.77%。
按照国际经验，当城市人口比重超过30%时，城市化进程进入加速阶段，一直持续到70%以后才减缓，之后城市化将出现停滞或略有下降的趋势。比照发达国家平均80%左右的城市化水平，我国的城市化依然有增长需要和空间，这也是城市运营商未来十年的机遇所在。
中国城市化也面临一些问题，如东部和中西部发展不均衡，城市化质量参差不齐，一线城市已经可以比肩全球第一流的城市建设水平，但有些城市基础配套设施依然很落后。有些城市供应不足，而有些城市过度城市化，天量库存。
城镇化是中国最大的内需，中西部地区发展有巨大的潜力和回旋余地。中国正用改革和创新，推动以人为本的新型城镇化，带动扩大有效需求，为促进中国经济中高速增长、迈向中高端水平注入强劲动力。
在中国城镇化从57%向80%的增长过程中，在改革和创新引领的新型城镇化的推进过程中，在消除中国城市不平衡发展，促进城市转型升级过程中，正是城市运营的黄金岁月。
淘哥相信，无论万科的城市配套服务商也罢，招商蛇口的城市升级引领者也好，正是看到了这一黄金时代的机遇。
毫无疑问，招商蛇口“前港-中区-后城”的成熟模式，延续30多年的城市和园区综合开发及运营经验，在城市运营黄金时代，大有用武之地。蛇口创新的基因，改革的精神，也具有了新的意义与使命。
如果把城市比作一个个生命，中国的城市，处在不同的生命阶段，对城市运营商提出了不同的需求，这就是招商蛇口的所长。
在中国房地产黄金时代，万科凭借住宅高周转登顶霸主之位。
在城市运营黄金时代，凭借成熟的蛇口模式、优质庞大的土地储备和招商局丰富的资源，招商蛇口是不是也有可能，成为中国城市运营商的龙头老大呢？这个未来值得期待。
三十年多前，蛇口工业区的总负责人袁庚曾说：”作为改革开放的试验田，蛇口的创新意识和开拓精神是蛇口人与蛇口企业的共同基因。”
最后，以招商蛇口品牌写真，致敬袁老：
每一座城市，
有如生命，
自然丰盛、持续生长。
让我们成为城市的沃土，
以尊重之心融入当地，
以优裕资源赋能产业，
以创新视野激活精彩。
以成就人的将来，
共筑一派丰盛、幸福与生机。
招商蛇口
城市生长的力量。
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招商万科华润都在拥抱城市
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19
Maggie TT🍀
文总威武！
4小时前
作者回复
招商蛇口威武
4小时前
16
文俊
涛哥对招商蛇口的转型做了一个有意思的深度解读，写的很赞。招商蛇口，值得期待！
4小时前
作者回复
中国房地产，上半场住宅快周转为王，下半场城市运营称帝。市场更广阔了。共同期待。
4小时前
15
Sea .
中国城市运营的黄金时代来临了 同意，招商蛇口处在转型风口，看好～
4小时前
作者回复
招商蛇口踏着时代节拍起舞
4小时前
13
方立要记得
陶总威武！行业解读看似随意实际深刻。ps 感恩这次没有做格式像乱码的表格
4小时前
作者回复
美女你是点赞呢，还是点赞呢？
3小时前
13
吕俊
招商血脉，蛇口基因——37年，34城。酝酿「城市生长的力量」。
4小时前
13
云峰
中国房地产的黄金时代结束了，但是，中国城市运营的黄金时代来临了。 从房产开发到城市运营，这正是蛇口模式转型升级的优势所在
4小时前
3
易芳
对深圳历史不算太了解 看完后涨了好多见识。。。没想到招商局有这么多第一
39分钟前
作者回复
1872和1979最重要
34分钟前
3
源源-乙束半永久定妆
招商海上世界我去过，好玩好吃好漂亮，期待邮轮母港，坐船环游世界
55分钟前
作者回复
欢迎来深圳坐邮轮环游世界
36分钟前
2
君心_我心
很看好蛇口前景，期待招商快来武汉建蛇口吧！
48分钟前
作者回复
武汉有长江，估计也能复制前港中区后城模式
35分钟前
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