清议：日本楼市泡沫到底是如何破灭的
有评论说，加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。
再清楚不过，如此评论一口咬定中国楼市正在发生当年日本的事儿。但中国有句老话：知之为知之，不知为不知。
说到日本经济史，我可以算得上是一个知日派（详见早前相关博文）。但我所知道的日本楼市泡沫破灭完全不是上述评论所指的那样。
据早期日本企划厅《经济白皮书》提供的数据，在田中角荣提出“日本列岛改造论”之前的1955——1972年，日本地价指数累计上升了17.23倍，而这一期间的地价上涨的确与贷款增长密切相关，后者的同期增幅为18.3倍。但是，1972年的日本房地产市场显然不存在泡沫，因为下一年和再下一年，日本地价的年度涨幅依次是25.1%和23%。之后的涨幅虽然放缓，但直到1991年，以1974年为基数，日本地价指数又上涨了1.4倍。请注意，以1991年为界，之前35年的地价指数累计涨幅中，74%是1972年以后创下的。
那么，日本楼市泡沫破灭是哪一年发生的事呢？答案是1992年。据日本内阁府《经济财政白书》，在之后截至2006年的15年里，日本的地价指数累计下降了55.55%。这期间发生了以巨额不良贷款著称的“住专问题”。但住专问题不是因，是果。
因是什么？答案是1991年制定的“地价税”，规定从1992年起，不论地价涨跌，持有者都必须向国库上缴土地持有税，并且依照大幅上调后的税率。以下数据来自当年日本三井不动产：东京新宿三井高层建筑的持有土地税负1991年为0，1992年为4.8亿日元，1993年为5.1亿日元，1995年为6亿日元。
上述地价税令土地持有者负担剧增，纷纷急于将土地脱手，于是，日本地价指数下跌便一发而不可收拾。
接下来，由于此前日本银行偏好土地质押贷款，加上日本住专将78%的贷款贷给开发商，于是，伴随地价的持续下跌，不良贷款与日俱增。
我想说的是，日本楼市泡沫是日本政府的所谓长效财政政策刺破的。可悲的是，日本政府起初因此发了笔小财，但后来破了大财，仅解决住专问题的直接花费便高达数万亿日元。
我更想说的是，日本当初的楼市泡沫与现阶段的中国楼市根本不具可比性，诸如人口的城市化聚集程度、人均GDP国际水平差异、旧式住宅淘汰率及住房寿命，还有房地产类贷款投向（国内银行的房企贷款与个人购房贷款规模相比是微不足道的）等等。
更多的话还是不说了。