中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

天涯
5640
文章
3
评论
2016年3月27日20:33:12中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?已关闭评论 628 浏览 1009字阅读3分21秒

1、2016年2月深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?及附近地区),紧逼纽约曼哈顿。注意,日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售,且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权,住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家具,这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。注:很多人认为这里的上海房价太低,是因为上海太大,郊区房价拉低平均。

中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

2、一线城市2015年的房价收入比远超国际大城市。北京约为23,深圳约为28,香港15.6倍排第二,纽约10倍、伦敦12倍,东京中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?8倍。从租售比看,北京当前不到2%,在国际上也是较低的水准。

3、人口净流入不是支撑房价的理由。东京中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?人口净流出前房价已经暴跌,而纽约08年房价下跌时,当年及之后的新增人口数反而较前六年(2002-2007)明显增加一个量级。一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等优秀资源,这算是一个原因。但最重要的原因是:房价首先受到货币供应影响,其次才是房价的供需关系以及本身的估值影响(收入房价比、租售比等)。

4、引发了日本东京中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?和美国纽约房价的下跌的根本原因是信用周期出现了拐点,不论是主动拐还是被动拐,信用/债务扩张到极限后有的是主动刺破泡沫(加息),有的则是被动发生危机(次贷爆了),当然主动肯定好于被动。

在1990年之前,日本的M2增长完美契合了指数增长曲线,信用扩张下,只要债务不违约则M2能以指数增长(复利),但当年10月后M2增长再也赶不上指数的增长了(庞氏债务阶段,被动出清),随后几个月日本房地产价格创下了最高。目前中国的M2增长脱离指数增长的时间是2014年6月。这里借用贝勒斯先生的两张图:

中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

在经济结构转型、经济周期拐点、人口拐点、信用和债务拐点等多期叠加下不选择主动去杠杆,则必然选择放水保资产和债务,实体经济不景气资金必然脱实向虚,正反馈加大了资产泡沫。和中国情况相近的90年代日本,股市90年见顶房价91年见顶。 我们股市15年中个股大泡沫见顶,房价何时见顶?

中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

5、房价跌的时候一线会比二三四线坚挺是错觉。日本当年房价上涨的时候一线城市的涨幅要远高于其他城市,所以跌的时候也更惨,纽约房市下跌是从曼哈顿开始,逐渐蔓延至靠近房灾周边的新泽西和康涅狄格州的地区。韩国也是一线城市首尔先跌。2011年在首尔房价下跌时,非首尔区没有随之下降反而持续上涨。同理国内三四线城市其实房价并不高,只是没有需求。

中国一线城市房地产相关数据分享——崩溃前夜?

唐朝:秒懂估值 网文转载

唐朝:秒懂估值

https://xueqiu.com/8290096439/75547333闲淡扯多了,谈点儿跟投资有关的吧!自9月4日起,连续在自己的公众号“唐书房”里,发了7篇谈估值的科普文,这是9月4号和5号的...
流水白菜:中国平安的重估才刚刚开始 网文转载

流水白菜:中国平安的重估才刚刚开始

https://xueqiu.com/2340719306/75130073(一)中国平安的互联网金融不能再1pb估值了!这两天,汇丰重新评估了平安的业务模式后,认为过去给平安综合金融百分20的折价是...
中国平安的重估才刚刚开始 网文转载

中国平安的重估才刚刚开始

(一)中国平安的互联网金融不能再1pb估值了!这两天,汇丰重新评估了平安的业务模式后,认为过去给平安综合金融百分20的折价是不合理的。中国平安理应由35%的上涨空间!汇丰在重估,越来越多的机构也会在重...
最有效的估值指标 网文转载

最有效的估值指标

估值与基本面是硬币的两面,很多投资者为此烦恼,好企业估值高,一般企业基本面又令人不放心,如何平衡两者的关系,是能否取得优异回报的关键。好企业基本面稳定,拥有长期竞争优势,相对而言增长率也比较稳定,一般...