人不如房

人不如房
2016/9/7
微信公众号“叶檀财经”、“tancaijing”

最近被刷屏的是离婚买房,在一定硬通货不多、信用不彰的市场,房肯定比人有信用。

第一,离婚与房价、房地产政策有直接关系。

《21世纪经济报道》披露了近五年以来北上广深的离婚数据,2013年、2015年是离婚暴涨的两个年份。2013年,北京离婚54536对,同比上升43%左右,当年上海离婚60885对,同比上升38%左右,深圳离婚15751对,同比上升34%左右,较为云淡风轻的是广州,离婚24764对,同比上升19.5%左右。

这一数据未必说明深、广两地比京、沪更重感情,深圳移民与外来人数极多,民政局的数据未必说明实际情况。

离婚数量与房价有正相关关系。2013年房价与离婚数同涨,2014年房价相对平稳,上海、广州、深圳离婚数量均出现了下滑,北京只是小幅增长。2015年离婚率再次上升,深圳、北京涨幅分别达到了45%和30%。正是这一年,深圳进入了限购后的房价上涨最快周期,全年新房和二手房成交套数也分别同比大涨59%和122%;北京量价齐涨,新房和二手房的成交套数分别上涨23%和88%。在上海离婚潮涌的当下,据上海链家市场研究部数据显示,8月上海市新建商品住宅成交量为187万平方米,环比上涨42.2%,同比上涨50.1%,创下9年来同期新高纪录。

第二,一线城市离婚获益几十万。

之所以离婚买房,无外乎突破限购,以及获得更高的金融杠杆、更低的房贷利率,直接从高杠杆、低利率获得收益。当然,不让买改善房、被迫离婚的不包括在内。

收益到底有多少?

在某些限购城市中,假离婚可以获得购房资格,离婚之后无房购房,视作首套房。

假离婚可以省钱。根据现在的调控政策,上海如果是首套房,首付是30%;如果是二套非普通住宅,首付提高到70%。假设一线城市500万的非普通房产,首付30%与70%,相差200万,如果是普通住宅50%,相差100万,对一般家庭不是个小数目。

还有房贷利率的差别,根据融360数据,上海首套房平均利率九折,执行利率为4.41%,绝大多数银行为上浮基准利率10%。假设,今年年初房贷100万、贷款20年,等额本息还款方式,以利率上浮10%(5.39%)计算,每月需还月供6816.89元,比八五折利率(4.165%)每月多还出670.32元。20年下来总利息相差160741.6元。

上海目前首套房契税1.5%,二套房3%。以500万的房产为例,首套房所需交的契税为7.5万,二套房就是15万,相差7.5万。首付款利率优惠、税收优惠等加总,大约在几十万元,超过百万的概率极低。

对于假离婚的人来说,所获得的收益是购房权、杠杆提高一倍左右、以及节约的几十万元真金白银。对于绝大多数人来说,一纸婚姻凭证是敌不过这几十万的。

第三,假离婚购房绝壁是真爱。

在一个国家购房,相当于对这个国家的经济买下长期看涨期权,在一个城市购房,相当于看多这个城市,家庭购房,相当于认定家庭不会出现重大变故。

夫妻两个假离婚购房,相当于夫妻以彼此的信用对家庭未来财富投资做出重大规划。此时的情况是,一方拿到既有的一套房产,另一方以单身名义购二套房,较大的风险肯定由家庭经济较强势的一方来背,比如净身出户的丈夫,如果弄假成真单身不愿复婚,付出的代价就是失去已有的一套房的部分产权、失去孩子、个人负债购房。在国内有多少感情敌得过一套房吗?市值500万房产中占据三分之一,也有166.7万呢,看看有多少为了几万块钱反目成仇的例子。房地产,成为家庭情感的最好抵押品。

在信用不彰的市场,房地产本就是最重要的金融抵押品,是金融运转的润滑剂。上市银行有2万亿房贷,假设抵押贷款在总贷款中占比70%到80%,其中房地产抵押约在九成左右(估算,未找到权威数据)。去年年底金融机构贷款余额93.95万,即使一半属房地产抵押贷款,也在47万亿元左右。

房地产哪止是一块地、一套房,而是中国地方政府、中国居民财富和情感的最大抵押品。这个称砣,太重了。
 

优惠淘