媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海

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2016年8月13日20:11:55媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海已关闭评论 725 浏览 3291字阅读10分58秒

媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海

2016-08-1321世纪经济报道最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  深圳发生了什么,使人口快速流入,而上海又发生了什么,导致人口流出呢?

即使房价这么高,你还愿意去深圳工作吗?对此很多人的回答是:愿意。

  最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  但这一价格仍然在四个一线城市中最高。

媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海资料图片  深圳发生了什么 房价为啥在四个一线城市中最高?

  是什么推高了深圳的房价?影响一个地区的房价的关键因素有经济和人口等指标。一个越少的地方聚集了越多的人口,房价当然更高。从上图中可以看到,深圳的城市总面积是四个一线城市中最少的,而其2015年常住人口大约在1137万,与广州1350万人差距不远,但后者面积是其3.7倍。

  另一个关键因素是,深圳持续流入的人口。数据显示,2015年,深圳常住人口新增59.98万人,是整个广东增速最快的。广州的情况也不错,新增常住人口42.06万人。

  不过,北京和上海的情况则不太一样。2015年,北京的常住人口为2170.5万,比2014年新增18.9万。上海更是出现了人口负增长,2015年2415.27万人口,比2014年的2425.68万,减少10.41万人。

  最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  深圳发生了什么,使人口快速流入,而上海又发生了什么,导致人口流出呢?

  首先,先看下面的表格:

媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海资料图片  深圳发生了什么 房价为啥在四个一线城市中最高?

  中国一向是城乡不平衡的,资源向城市倾斜,在人口可以自由流动的前提下,人口也必然向城市集中。此外,城市根本的含义就是人口密度足够大,形成更多的分工,然后就拥有更多的机会。

  在经济学中有一个经济聚集和人口聚集的比较方法:经济聚集程度越高,就越可以拉动人口聚集。

  北上广深是中国的四大城市,其GDP占中国整体的比重最低的为深圳,但2015年也达到了2.59%。只看GDP还不成,应该看看这些GDP是由多少人口创造的。

  从常识上理解,如果人口占全国的比重,与GDP占全国的比重持平,意味着人口聚集等于经济的聚集,换句话说,这一地方对于人口的吸引力和全国的水平基本一致,那么这一地方的人口聚集就可能达到了顶峰。

  上面的表格中体现的最关键因素,就是经济占比/人口占比。这从某个角度反映了经济与人口不平衡的情况,体现每个地方的“机会洼地”还有多少。

  很明显:深圳的“机会洼地”最大,经济占比/人口占比超过3倍,广州其次,北京第三,上海最低,只有2.10倍。

  而这,成为推高深圳房价的重要因素。

  最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  延伸阅读

  中国房价地图:深圳一年涨4成这个城市跌12%

  从多数城市房价下跌,到多数城市房价上涨,一年多时间里,中国楼市又完成了一轮涨与跌之间的博弈。中国指数研究院日前发布的报告显示,截至7月底,其监控的一百个城市的平均房价,已连续15个月环比上涨,同比上涨也持续了12个月。一年来,中国各地房价呈现出怎样的涨跌分布图?

  媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海

媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海资料图片  哪里房价涨最多?

  深圳、东莞、惠州一年涨三成

  近一年来楼市的升温直接反映在了房价上。中指院百城房价报告显示,去年7月份10685元/平方米的百城平均房价,一年后涨到了12009元/平方米,涨幅约12.39%。

  中国房价地图:深圳一年涨4成 这个城市跌12%

  记者梳理发现,期间深圳房价上涨最多,高达41%;惠州、东莞等5个城市涨幅超30%;合肥、中山等7个城市上涨超20%。而在去年同期,除深圳一城涨价超20%,其余涨幅较高的城市也仅仅是处于1%-9%之间。

  值得关注都是,去年以来百城涨幅最高的三个城市--深圳、惠州、东莞均地处广东省。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时分析,深圳房价一度暴涨,主要因为“供应与库存不足+交通基础设施大建设+人口暴增”,以及地王扎堆推高房价。而深圳周边东莞、惠州一年房价涨三成,正是深圳限购、需求外溢、政策刺激等因素的叠加。

  不过7月份深圳楼市出现了量价齐跌现象。谢逸枫认为,这其实是受到供应紧缩、房企推货节奏等影响,实际楼盘房价并没有下降。

  最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  哪里房价在下跌?

  三亚、吉林、泰州跌幅超5%

  上述报告显示,截至7月底,与去年同期相比新建住宅价格下跌的城市有38个。其中,三亚、吉林、泰州跌幅超过5%,沈阳、台州等14个城市跌幅在2%-5%之间。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者介绍,房价下跌城市背后多是因为人口导入效果欠佳,需求不强,只能通过降价的方式来吸引新需求。

  报告显示,近12个月来,曾经因炒房团涌入而房价飙升的三亚,房价连连下跌,仅2015年7、8月和今年6月出现了小幅环比上涨。每平米平均房价由去年7月20141元/平方米跌至今年7月17960元/平方米,降幅约12%。

  严跃进认为,在房价下跌城市中三亚比较特殊,有很强的炒房需求,但因实际空置率较高导致房价难涨。

  中国房价地图:深圳一年涨4成 这个城市跌12%

  哪里房价最稳定?

  邯郸、乌鲁木齐等地楼市平稳

  相较于其他城市,邯郸、乌鲁木齐、湘潭、太原、哈尔滨等城市楼市较为平稳。报告显示,目前这些城市平均房价相对较低,均在8000元/平方米以下,截至7月底同比涨跌幅在1%以内。

  严跃进分析,房价表现平稳,实际是因为需求稳定,且并非投资热点城市,但对于库存压力较大的城市来说,鼓励购房者入市还需有所举措。

  记者查阅上海易居房地产研究院提供的7月份《70城住宅库存报告》发现,上述城市中部分城市住宅库存并不低。按照上半年市场消化速度,乌鲁木齐、哈尔滨库存分别可卖24月、23个月。而市场一般认为较为合理的情况是14个月左右。

媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海资料图片  媒体调查为啥深圳房价会超越北京上海

  最新消息显示,7月深圳市新建商品住房成交价格为56720元/平方米,环比下跌8.15%,为2012年以来环比最高跌幅。

  哪些城市出现“库存荒”?

  合肥、南京库存只够卖2个月

  《70城住宅库存报告》显示,当前各地楼市库存分化加剧,高者如北海、沈阳、银川等地,库存消化周期在20个月以上;低者如苏州、惠州等库存消化周期只有不到5个月,南京、合肥则仅够卖2个月。

  记者观察发现,苏州、惠州、南京、合肥等地,正是一年来领涨中国房价的二线热点城市。

  百城房价报告显示,今年7月底苏州新建住宅平均价格为15337元/平方米,比去年的12108元/平方米涨价三千多元。南京、合肥同期分别上涨四千多元和两千多元。

  严跃进认为,库存不足是房价上涨的一大推手。后续各地应坚持“因城施策”,去库存周期大的城市,继续积极去库;去库存周期偏小的城市,则应补库存或追加土地开发投资。

  谁的地价赶超房价?

  苏州、杭州等地价涨幅超100%

  市场普遍认为,一年来高价地频出对推涨房价效用明显。中原地产提供的数据显示,截至8月4日,全国有34个城市年内卖地金额超过百亿元,刷新了同期历史最高纪录,单位面积地价较去年大幅上涨。

  从平均楼面价看,深圳比去年同期涨价332%,涨幅居首。其次是苏州上涨200%,杭州上涨147%,南京上涨133%,厦门上涨117%,合肥上涨111%。

  中原地产首席分析师张大伟指出,在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象,楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”最密集的二线城市,“这些城市的房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨”

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