文杰淘楼–招商蛇口不做开发商了,要在全世界干城市运营商

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2016年7月27日04:12:21文杰淘楼–招商蛇口不做开发商了,要在全世界干城市运营商已关闭评论 545 浏览 6585字阅读21分57秒

招商蛇口不做开发商了,要在全世界干城市运营商

原创 2016-07-26 文杰淘楼

中国房地产正迎来前所未有之变局。

一方面,一线、部分二线城市房价暴涨,地王频出。另一方面,众多三四五线城市去库存压力巨大。天价与鬼城并存。

转型、升级、多元化、互联网化、国际化、合并、重组、举牌、收缩.....楼市下半场,房企们从来没有这么热闹过。

万科华润宝能之争愈演愈烈,万科坚定转型做城市配套服务商。中海吞并中信地产,保利吃下中航。恒大杀入世界500强,进行地产、金融、互联网布局,多元化和国际化双轮驱动。万达加速去地产化,转向文化旅游消费。碧桂园跑去马来西亚复制郊区超级大盘,花样年通过彩生活在物业社区服务玩的风生水起......

接下来,中国房地产界,又将迎来一重磅消息,

一家全国龙头级房企,将不做开发商,转型为一家城市及园区综合开发及运营服务商,而且,他的目标不光是国内,还瞄准全球。

这就是招商蛇口,简单的开发商已经远远不能满足招商蛇口的胃口,他已经完成了园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营的三大核心业务布局,将以“前港-中区-后城”的蛇口模式,实现航、港、产、城联动。

高举“城市生长的力量”这面旗帜,蛇口模式将走出蛇口,全国复制,甚至复制到“一带一路”上的世界港口城市,以港口带动招商局的产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”,为中国企业“走出去”提供支持。

百年招商,这家烙印着强烈民族使命感的企业,在中国新型城市化和房地产的新时代,再一次走在了转型升级的最前列。

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史无前例重大重组后,招商蛇口转型做城市升级引领者

2016年7月15日,在完成了史无前例的重大合并重组,蛇口工业区合并吸收招商地产实现整体上市7个多月后,招商蛇口正式对外发布了其全新的品牌体系。

淘哥认为,这标志着招商蛇口的转型之旅起航。

招商蛇口采用单一品牌架构,即“招商蛇口”主品牌;品牌定位:“城市升级引领者”;品牌使命:“用对待生命成长的方式升级城市”;品牌能力支柱:“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”;品牌个性:丰盛、从容、活力、融于自然”;品牌推广语:“城市生长的力量”。

在招商蛇口的品牌体系中,我们能找到很多关键词,如城市、生命、生长、升级、自然、丰盛等等。

但淘哥认为,最核心的意义在于,招商蛇口明确告诉外界,不做开发商,要做城市运营商,要做“城市升级引领者”。

招商蛇口已经不是人们传统认知中的开发商,而是要转型升级,做中国领先的城市及园区综合开发及运营服务商。

这一战略转型其实很容易理解,在中国房地产的下半场,单一的地产开发已经玩不转,一方面住宅市场天花板摆在那里,另一方面,中国城市化已经度过了初级阶段,简单建房子不够了,还需要满足产业、商业、文化、旅游、医疗、养老、经济、城市高水平配套等等复合的高层次需求。同时,互联网社会,消费者的需求也呈现多元化、复杂化、快速变化等特点,纯粹的住宅开发无法有效满足购房者。

招商蛇口强调“城市生长的力量”,是传承,也是适应新形势的升级,淘哥觉得,这也体现了招商蛇口强调自身优势进行转型升级的决心。

蛇口模式的秘密:“前港、中区、后城”

重组前,招商地产侧重于地产项目开发,蛇口工业区,则以孵化产业、运营产业园闻名。原本各自都是单一的业务,重组在一起之后,变成一个多元化的产业集群。最终,招商蛇口确定了新的品牌主张——“城市生长的力量”。

在“城市生长的力量”背后,是招商蛇口的两大支撑:

1、 “SMART GROWTH”智慧的开发运营理念 ,即“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”

2、 “前港、中区、后城”多元结合的业务结构 .

在重组上市半年中,招商蛇口已经完成了园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营的三大核心业务布局,使其业务不仅局限于单一的房地产开发,而是以“前港、中区、后城”的发展模式,集“产、网、融、城”一体化营造生态化、国际化、现代化的城市氛围。

具体来说,“前港-中区-后城”就是先后发展港口、产业园区以及城市新区,进而实现成片区域的整体发展。

这三部分也正好对应了招商蛇口的三大业务,三部分联动实现了政府、企业和各类资源的协同作用,也盘活了城市资源。“前港、中区、后城”作为招商蛇口最有“力量”的三大功能板块,不断滋养城市的永续成长及转型升级。

淘哥认为,这就是招商蛇口的蛇口模式。

未来比重:地产6成,园区3到4成,港口1成

1、“前港”,即港口邮轮产业建设与运营。正在建设的太子湾邮轮母港,是招商蛇口打造的“中国最大邮轮母港运营”中心。今年11月中旬这里将迎来首航,也将成为全国唯一可以停靠22万吨级的邮轮码头。未来将探索以邮轮母港为核心,通过“船、港、城、游、购、娱”联动发展,高起点打造“前港中区后城”的发展模式。

2、“中区”,即园区开发与运营。以蛇口网谷为代表的产业园区“中区”,是连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体。统计数据显示,截至2015年底,招商蛇口网谷入驻企业400多家,总产值超过250亿元。

从旧工业厂房到文化创意园,实现了产业的腾笼换鸟及转型升级。依托“平台 资本制度”的创新,将使城市的发展方式完成由资源粗放型向质量效率型的转变,为城市升级转型带来新的活力。

3、“后城”,即社区开发与运营。在绿色低碳环境的基础上,招商蛇口通过招商会、到家汇等线上线下智慧服务平台,形成更加完善的社区生活服务体系,为客户提供“居住、情感、社交、生活、娱乐、置业”等方面的多元需求。

招商蛇口深耕住宅与商业地产开发,37年34城,聚焦精品住宅开发与社区运营、体验式综合体开发运营的同时,着重培养健康地产、医疗地产和旅游地产,并适时进行海外拓展。

在这三大业务板块之外,招商蛇口还成立创新发展中心,积极推进健康、养老、医疗、自贸商城以及互联网 O2O相关业务,寻找新的突破转型。

根据招商蛇口对未来三到五年的规划,公司将以传统地产为基础,把地产的收入从70%左右降低到60%,园区从目前的20%左右提升到30%-40%,邮轮产业从3%-5%提升到10%。

通过上述三点,对招商蛇口的定位,何谓蛇口模式已经有了初步了解。

但淘哥觉得,要深入理解招商蛇口,必须放在大的历史背景下观察,有几个方面不可忽视。

壹:绵延144年的使命感

总有一种力量令你激情澎湃,每次看到招商二字,淘哥就会感受到一种厚重的历史感和民族使命感,没有任何一家其它企业能给我这种感觉。

1872年,李鸿章创办轮船招商局,在民族危亡之秋,内忧外患之际,推动洋务运动,“自强”、“求富”。从一开始,招商局就肩负了强国的使命。

敢为天下先的招商局,屡创中国近代经济史的诸多“第一”,第一家航运企业——轮船招商局,第一家银行——中国通商银行,第一家保险公司——保险招商局,第一家煤矿——开平矿务局,第一家纺织厂——上海机器织布局,第一家电报局、第一条铁路.....

1979年,在中华民族又一个前途未卜的十字路口,招商局又肩负了一个伟大又沉重的历史使命——作为先锋,为改革开放趟出一条路。

蛇口工业区是中国最早引入外资的工业区。1979年,创办中国最早的房地产公司之一——蛇口工业区房地产公司。1987年,创办中国首家股份制商业银行——招商银行,1988年,创办中国首家股份制保险公司——平安保险,招商局也是中国首家在香港上市的中资企业。

历史使命感,在招商局144年历史中,从未间断。

当历史走到2015年,招商局再次面临新的历史重任——以自贸区深化改革,践行一带一路。

2015年4月27日,中国(广东)自由贸易试验区深圳前海蛇口片区正式挂牌。前海蛇口片区规划面积28.2平方公里,其中前海区块15平方公里,蛇口区块13.2平方公里。

前海蛇口自贸区被誉为“特区中的特区”,是新时期深化改革的重要探索,要努力打造全国自贸区建设新标杆,成为带动全广东省乃至粤港澳湾区发展的新增长极。

蛇口还是一路一带的桥头堡。一路一带是中国首倡的国家战略,是我国对外开放战略的2.0版本,也是我国成为世界强国的重要路径,对于我们现代化建设和屹立于世界的领导地位具有深远的战略意义。

站在自贸区、深化改革、践行一带一路的新时期历史使命的背景下,才能理解招商蛇口新的定位。

招商局集团董事长李建红说,招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口,这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合,公司将积极推动“前港-中区-后城”的深圳蛇口成熟商业模式,实现航、港、产、城联动,以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”,为中国企业“走出去”提供支持。

未来招商蛇口的模式,将会被快速复制到“一带一路”上的国内和世界港口城市。

贰:传承,招商局1914年就创立了房地产公司

鲜为人知的是,中国近现代房地产业的先驱,也源于招商局。1914年,招商局创立了一家专业的房地产公司——招商局积余产业公司,专门管理和统一运营下属的房地产业务,这是最早出现,有案可查的房地产公司之一。

1979年,招商局成立了蛇口工业区地产管理公司,后改建为蛇口工业区房地产公司,并于1984年正式注册,这是中国最早的房地产公司之一,也是招商地产前身。

招商地产在蛇口率先进行了职工住宅商品化改革,为中国商品房制度奠定基础,开发了中国最早的外销商品房项目——碧涛苑,第一个以对外籍人士出租为主的别墅区——鲸山别墅,中国最高的叠拼住宅——南海小筑......

招商局在蛇口半岛的建设过程中,大面积的社区开发和工业区产业开发建设融合,逐渐摸索出了一种社区综合开发模式,成为社区成片开发的先驱,中国城市运营的最早实践者。

这种模式集绿色地产商和园区开发商于一体,注重“配套先于住宅和厂房开发”,充分尊重环境,不是单纯的建房子,而是着力提供一种健康、完善的生活方式。

招商局在蛇口的开发,也为蛇口赢得了“最适合人类居住的地方”的美誉。

从这个意义说,招商地产和蛇口工业区,一直是城市转型升级的开拓者和成功实践者。如今合并后的招商蛇口,“做中国领先的城市及园区综合开发及运营服务商”,这一愿景,是一种尊重历史的传承。“城市生长的力量”,这也是一种薪火相传。

叁:中国房地产没有成功的模式,只有时代的模式

中国房地产企业开发模式众多。

万科的住宅高周转模式,万达的商业地产高周转模式,华侨城的旅游地产模式,碧桂园的城市郊区大盘开发模式。而香港开发商普遍采用“低吸高抛延缓开发”的运作模式,还有新鸿基的租售并举“双轮驱动模式”。

淘哥很认同一句话,没有成功的企业,只有时代的企业。换句话说,没有成功的模式,只有时代的模式。

1998年房改开始,至今接近20年,这是中国房地产的黄金时代。

在黄金时代,是跑马圈地,做大规模的最好时代。因而,快速周转,规模复制成为最佳策略,最典型的就是万科。

以万科为代表的住宅快速周转模式,成就了三千亿级别的全球第一大房企。

但是,万科从2013年开始,就提出了战略转型,从住宅开发商向城市配套服务商转变。因为万科预判,未来10年中国住宅需求量会稳定甚至是萎缩,如果只做住宅,将会碰到天花板。

这是一个新的时代,新型城镇化、互联网 、城市转型升级、创新创业,在这个时代,传统的高周转模式已经不那么灵光。

事实上,在一线和部分二线城市,政府已经很少出让纯粹的住宅用地,土地出让往往附加商业、产业、文化、旅游等配套要求。

中国房地产已经进入白银时代,这是中国城市整体转型,寻求更高质量发展的新时代,和城市共同发展,紧跟城市演进的步伐,是原有的龙头开发商,如万科、招商未来持续发展唯一选择。

这也是招商蛇口最好的时代,招商蛇口“前港、中区、后城”独特的产业发展模式,集“产、网、融、城”一体化营造生态化、国际化、现代化的城市氛围,助力城市的发展再升级,是白银时代的最优策略之一。

肆:房地产黄金时代结束,城市运营黄金时代启幕

招商蛇口“城市生长的力量”,淘哥想谈谈中国的城市化。

淘哥有个观点,中国房地产的黄金时代结束了,但是,中国城市运营的黄金时代来临了。

中国房地产业是中国城市化的重要参与力量,在中国城市化的浪潮中,房企和行业也获得了爆发性的增长。2002年至2011年,中国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展,2011年,城镇人口比重突破50%,达到51.27%。到2014年,中国城镇化率已经达到54.77%。

按照国际经验,当城市人口比重超过30%时,城市化进程进入加速阶段,一直持续到70%以后才减缓,之后城市化将出现停滞或略有下降的趋势。比照发达国家平均80%左右的城市化水平,我国的城市化依然有增长需要和空间,这也是城市运营商未来十年的机遇所在。

中国城市化也面临一些问题,如东部和中西部发展不均衡,城市化质量参差不齐,一线城市已经可以比肩全球第一流的城市建设水平,但有些城市基础配套设施依然很落后。有些城市供应不足,而有些城市过度城市化,天量库存。

城镇化是中国最大的内需,中西部地区发展有巨大的潜力和回旋余地。中国正用改革和创新,推动以人为本的新型城镇化,带动扩大有效需求,为促进中国经济中高速增长、迈向中高端水平注入强劲动力。

在中国城镇化从57%向80%的增长过程中,在改革和创新引领的新型城镇化的推进过程中,在消除中国城市不平衡发展,促进城市转型升级过程中,正是城市运营的黄金岁月。

淘哥相信,无论万科的城市配套服务商也罢,招商蛇口的城市升级引领者也好,正是看到了这一黄金时代的机遇。

毫无疑问,招商蛇口“前港-中区-后城”的成熟模式,延续30多年的城市和园区综合开发及运营经验,在城市运营黄金时代,大有用武之地。蛇口创新的基因,改革的精神,也具有了新的意义与使命。

如果把城市比作一个个生命,中国的城市,处在不同的生命阶段,对城市运营商提出了不同的需求,这就是招商蛇口的所长。

在中国房地产黄金时代,万科凭借住宅高周转登顶霸主之位。

在城市运营黄金时代,凭借成熟的蛇口模式、优质庞大的土地储备和招商局丰富的资源,招商蛇口是不是也有可能,成为中国城市运营商的龙头老大呢?这个未来值得期待。

三十年多前,蛇口工业区的总负责人袁庚曾说:”作为改革开放的试验田,蛇口的创新意识和开拓精神是蛇口人与蛇口企业的共同基因。”

最后,以招商蛇口品牌写真,致敬袁老:

每一座城市,

有如生命,

自然丰盛、持续生长。

让我们成为城市的沃土,

以尊重之心融入当地,

以优裕资源赋能产业,

以创新视野激活精彩。

以成就人的将来,

共筑一派丰盛、幸福与生机。

招商蛇口

城市生长的力量。

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19

Maggie TT🍀

文总威武!

4小时前

作者回复

招商蛇口威武

4小时前

16

文俊

涛哥对招商蛇口的转型做了一个有意思的深度解读,写的很赞。招商蛇口,值得期待!

4小时前

作者回复

中国房地产,上半场住宅快周转为王,下半场城市运营称帝。市场更广阔了。共同期待。

4小时前

15

Sea .

中国城市运营的黄金时代来临了 同意,招商蛇口处在转型风口,看好~

4小时前

作者回复

招商蛇口踏着时代节拍起舞

4小时前

13

方立要记得

陶总威武!行业解读看似随意实际深刻。ps 感恩这次没有做格式像乱码的表格

4小时前

作者回复

美女你是点赞呢,还是点赞呢?

3小时前

13

吕俊

招商血脉,蛇口基因——37年,34城。酝酿「城市生长的力量」。

4小时前

13

云峰

中国房地产的黄金时代结束了,但是,中国城市运营的黄金时代来临了。 从房产开发到城市运营,这正是蛇口模式转型升级的优势所在

4小时前

3

易芳

对深圳历史不算太了解 看完后涨了好多见识。。。没想到招商局有这么多第一

39分钟前

作者回复

1872和1979最重要

34分钟前

3

源源-乙束半永久定妆

招商海上世界我去过,好玩好吃好漂亮,期待邮轮母港,坐船环游世界

55分钟前

作者回复

欢迎来深圳坐邮轮环游世界

36分钟前

2

君心_我心

很看好蛇口前景,期待招商快来武汉建蛇口吧!

48分钟前

作者回复

武汉有长江,估计也能复制前港中区后城模式

35分钟前

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