日本楼市泡沫到底是如何破灭的

清议:日本楼市泡沫到底是如何破灭的

有评论说,加杠杆无疑有助于消化房地产库存,但如果杠杆过高,房地产就不再像必需品,而是越来越像金融品,势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆,将导致旧的泡沫还没挤出,新的泡沫又会积聚,最终可能会在政策收紧时破裂,导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。历史告诉我们,美国的次贷危机、日本的房地产泡沫,就是由于反复加杠杆,通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松,形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头,就必须将其消灭在萌芽状态。

再清楚不过,如此评论一口咬定中国楼市正在发生当年日本的事儿。但中国有句老话:知之为知之,不知为不知。
说到日本经济史,我可以算得上是一个知日派(详见早前相关博文)。但我所知道的日本楼市泡沫破灭完全不是上述评论所指的那样。
据早期日本企划厅《经济白皮书》提供的数据,在田中角荣提出“日本列岛改造论”之前的1955——1972年,日本地价指数累计上升了17.23倍,而这一期间的地价上涨的确与贷款增长密切相关,后者的同期增幅为18.3倍。但是,1972年的日本房地产市场显然不存在泡沫,因为下一年和再下一年,日本地价的年度涨幅依次是25.1%和23%。之后的涨幅虽然放缓,但直到1991年,以1974年为基数,日本地价指数又上涨了1.4倍。请注意,以1991年为界,之前35年的地价指数累计涨幅中,74%是1972年以后创下的。
那么,日本楼市泡沫破灭是哪一年发生的事呢?答案是1992年。据日本内阁府《经济财政白书》,在之后截至2006年的15年里,日本的地价指数累计下降了55.55%。这期间发生了以巨额不良贷款著称的“住专问题”。但住专问题不是因,是果。
因是什么?答案是1991年制定的“地价税”,规定从1992年起,不论地价涨跌,持有者都必须向国库上缴土地持有税,并且依照大幅上调后的税率。以下数据来自当年日本三井不动产:东京新宿三井高层建筑的持有土地税负1991年为0,1992年为4.8亿日元,1993年为5.1亿日元,1995年为6亿日元。
上述地价税令土地持有者负担剧增,纷纷急于将土地脱手,于是,日本地价指数下跌便一发而不可收拾。
接下来,由于此前日本银行偏好土地质押贷款,加上日本住专将78%的贷款贷给开发商,于是,伴随地价的持续下跌,不良贷款与日俱增。
我想说的是,日本楼市泡沫是日本政府的所谓长效财政政策刺破的。可悲的是,日本政府起初因此发了笔小财,但后来破了大财,仅解决住专问题的直接花费便高达数万亿日元。
我更想说的是,日本当初的楼市泡沫与现阶段的中国楼市根本不具可比性,诸如人口的城市化聚集程度、人均GDP国际水平差异、旧式住宅淘汰率及住房寿命,还有房地产类贷款投向(国内银行的房企贷款与个人购房贷款规模相比是微不足道的)等等。
更多的话还是不说了。

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