深度解析房地产拐点是否到来

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2016年6月23日10:01:37深度解析房地产拐点是否到来已关闭评论 468 浏览 2542字阅读8分28秒

去年年底,当我把合肥放到2016年房价可能大涨城市的第一梯队的时候,很多人搞不明白合肥这么一个欠发达省份的省会城市凭什么可以和苏州、南京以及上海等城市位列第一。

事实是,今年2月份合肥的二手房涨幅在全国70个大中城市排名第一,4月份新房、二手房环比涨幅双双全国第一,五月份新房环比涨幅5.8%,在70个大中城市中又是第一。从4月份开始,在合肥买到一套房子的难度超乎想象,据未经证实的消息,合肥市区住宅库存在6月初跌破8000套,继5月库存首次跌破万套后,再创历史新低。按照合肥市区不到8000套的库存量,去化周期不到2个月,求大于供的状况明显。

6月21日,合肥市决定出台严厉的调控措施为楼市降温,尽管没有看到限购,但在信贷政策上,堪称二线城市最为严厉的信贷政策:  居民首套住房的首付比例为25%;购买二套房,如果名下有房无贷,首付比例提高至四成;如果名下有房有贷,首付比例为五成,也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例提高至六成,且停止提供公积金贷款。

在我看来,本轮二线城市领涨的“四小龙”的合肥出台调控措施,从调控时机的选择,以及释放的库存告急、并未限购等一系列信息分析,合肥市出台调控的目的绝非仅仅为了降温,而是在房价经历前五个月的大涨,甚至疯涨之后,防止市场在急涨之后,掉头急转向下的危险。事实上,不仅仅是合肥等二线城市,北上广深等一线城市的房价在经历前五个月的疯涨之后,正在面临着方向性的选择。

我在此前的文章中说过,一线城市及部分二线城市在经历前5个月的疯涨之后,今年房地产最辉煌的周期已经结束,从各个指标看,房地产的总体走势,以及房价的暂时拐点都在隐隐出现:

首先是一线城市量价都出现疲态。上海、深圳的成交量在3月底新政之后急剧下降,目前成交量已经回到正常的水平,而北京6月中上旬二手房住宅成交量明显下调,环比跌幅高达56.8%。尽管5月份深圳新房同比上涨58%,但一线城市房价明显降温,二线城市全面取代一线城市,成为房价上涨的先锋。5月厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%,而深圳新房环比涨幅只有0.5%,二手房连续2个月没有上涨。

其次,5月份 70个大中城市房价数据也出现了阶段性的转折点。数据显示,5月份房价环比上涨城市个数减少,涨幅有所收窄;同比上涨城市个数虽然继续增加,但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”的状况。数据显示,5月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有60个和49个,分别比上月减少5个和两个;涨幅比上月收窄的城市分别有36个和25个,分别比上月增加15个和5个;涨幅在1%以上的城市分别有15个和13个,分别比上月减少7个和两个;最高涨幅分别为5.5%和6.3%,分别比上月收窄0.3个和0.5个百分点。这意味着,受货币政策宽松和楼市自身政策刺激而出现疯涨的一二线城市,明显出现了市场降温的情况;

第三,前5个月房地产开发投资和销售的数据说明,开发和销售两旺的状况在趋缓。1-5月份,全国房地产开发投资同比名义增长7.0%,增速比1-4月份回落0.2个百分点;商品房销售面积同比增长33.2%,增速比1-4月份回落3.3个百分点。住宅销售面积比1-4月份回落4.6个百分点,销售额回落8个百分点。

第四,土地市场降温已成必然态势。5月份,央企疯狂制造地王成为中国房地产市场最大的特点,5月份全国共出现50多个地王,土地溢价率之高,在中国房地产历史上非常罕见。但6月份,在各地出台一些调控措施的情况下,除了苏州、南京、杭州、合肥等炙手可热的城市,土地市场相对于5月份明显降温。这一方面和市场的预期及过度透支有关,另一方面,据说相关部门约见有关央企,要求约束其在土地市场的疯狂拿地行为。

第五,特别重要的是,5月份金融数据明显收紧。6月15日发布,的
5月金融数据,M2和社会融资额都出现暴跌,5月份社会融资额规模6599亿元,较去年同期减少5798亿元,降幅惊人;M2同比增长11.8%,增速环比大幅回落1个百分点,与3月M2高达13.4%的增速更是下降明显。很显然,货币政策收紧已经成为事实。在“权威人士”发表“稳健的货币政策就要稳健”的观点之后,货币政策开始真正体现“稳健”二字,货币政策的收紧,对于疯狂的楼市将具有明显的降温作用。

第六,再次提醒市场,一定要重视权威人士关于“房地产泡沫”的警示。5月9日“权威人士”在提示当前中国经济面临的风险的时候,将“房地产泡沫”放在仅次于民间投资下滑的高度,而且,这是高层第一次明确提“泡沫”二字。强调房子是给人住的,这个定位不能偏离,要通过人的城镇化“去库存”,而不应通过加杠杆“去库存”;明确指出,恢复房地产市场正常运行,去掉一些不合时宜的行政手段是必要的,但假如搞大力度刺激,必然制造泡沫,这个教训必须汲取。这事实上意味着,高层对前5个月房地产市场的表现是不满意的,对房地产价格的疯涨是极为警惕的。房地产政策进一步加码只是时间问题。

以上六点想说明,房地产前5个月的表现已经透支了今年全年市场的行情,在货币收紧、需求释放、房价再次站在一个历史高点,以及房地产泡沫隐现的情况下,市场不可能维持前5个月的热度,深圳等城市价格出现调控我认为是大概率;合肥、南京等“四小龙”明显降温既是政府意愿,也是市场运行的规律。热点还会不会继续蔓延,传递?实事求是讲,目前还找不到像“四小龙”这样概念饱满的城市,“四小龙”将是本轮房价飙涨的绝唱。房地产在下半年进入下行周期将成大概率,这也是湖北副省长为什么担心房价下跌的原因。

至于三四线的去库存,至于农民工?这样的主题靠市场解决不了,靠政府也解决不了。特别要提及的是,有些人认为在高库存的情况下,中国房价出现大涨令人匪夷所思。其实很好理解,大涨的是那些库存不是问题,未来人口仍然流入的城市,至于库存很大的城市,房价则几乎没有太好的表现。房地产未来的最大问题仍然是去库存,但在我看来,有些库存是不可能去掉的,农民工需要房子,但比房子更重要的,是农民工如何在一个自己工作的地方能够享受基本的市民待遇。

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