为什么万科十分危险？陈劲松：中国房地产面临重大变局！
原创 2016-06-22 胡文 文过是非
为什么万科十分危险？陈劲松：中国房地产面临重大变局！
胡文
万科股权之争，进入白热化。
在各种纷扰的动向以及评判之中，“文过是非”特别看重世联行董事长陈劲松的看法。这当然首先因为他的专业性，以及他一向与众不同的视角。
在陈劲松看来，万科股权之争无疑是带有标志性意义的财经事件。但如今舆论对于万科股权之争的消费，不经意间已经远远偏离了正轨——更多偏向了技术层面，甚至恩怨乃至八卦。其实，在更大的时空中，这是事关中国城市发展的战略问题，对于这些问题必须以专业精神进行思考和回答。
因此，昨天他特意选择在悬挂着日本当代青年艺术家二人组Paradel创作的《都市营造》的会议室，来阐述自己的观点。这是3年前他在香港巴塞尔艺术展购得的一副画作。作者告诉他，这副画画的是中国，画的也是日本。这给陈劲松很大震动，在他看来，因为面对中国如此大规模的城市化，中国画家几乎毫无反映——这无疑是莫大的遗憾。同样他认为，在万科股权之争上，我们不妨变换一个视角，站在中国城市发展战略的高度来看待这个问题。相信这一视角，对于整个中国房地产行业，都是一种再思考和再发现。
一、中国房地产进入下半场，招拍挂及“快速周转”模式接近终结
以最近上海、深圳几宗土地拍卖为例，陈劲松说，地王频现说明什么？说明中国土地招拍挂模式几乎都Game
Over了。不仅一线城市，包括二线城市都没有多少土地可供拍卖了。任何一座城市能够拿出的地块就那么几块，一拍都是地王。对于地产商来说，不拿没有机会，拿就面临着风险。土地供应本身都供应不上，以万科为代表“快速开发、快速周转”的房地产模式面临变革，这就是中国房地产进入下半场的典型特征。
在进入下半场之后，土地普遍退出高周转模式，开发商用于土地储备的时间大大延长，快速周转变成了部分周转，住宅、商场、写字楼都面临长期运营的问题，导致开发商的资金和专业门槛都大大提高，开发商数量大幅减少。这一现象，在美国和香港都先后出现。比如在香港，新鸿基作为一个主流开发商，早已告别了招牌挂拿地模式，而是通过前期介入农地整合储备土地，以保证它作为主流开发商的长期地位。
在这种情况下，如果不尽早改变开发模式，开发商只能面临退出主流房地产企业、迅速边缘化的危险，这是一个基本态势。任何开发商，都必须直面这一问题。
二、快速轨道系统和都市圈到底意味着什么？
陈劲松提出了一个问题：从今年1-5月的住房成交量来看，东莞是深圳的2倍，而惠州是深圳的3倍，那么东莞、惠州有那么多的移民吗？实际上没有，相当部分是深圳人在买。这证明了，深莞惠都市圈正在加速形成之中。
在这一进程之中，你会发现一个变化，因为利益和成本，以前深莞惠是各自规划、各自算账、各自吃饭，而现在是混在一起吃饭了，而且大家积极性都很高。这一变化，不是政府规划的，而是市场之手推动的。
都市圈的形成，要求地铁和城际轨道交通高效运行。在香港，任何两点之间，通过地铁都可以实现一小时抵达。在这一方面，深莞惠还面临着巨大的提升空间和投资空间。陈劲松认为，从高铁来看，全国性大动脉框架布局已经完成，但作为小血管的地铁和城际轨道反而面临着供应不足的问题。这其实不是地产本身的问题，而是城市本身的需求和升级问题，通过轨道交通充分提高土地的利用率，进而提高土地价值，像东京、首尔都市圈那样，这是大都市圈演进的必然趋势。以深莞惠各自的定位、差异和配合，足以和香港共同形成一个世界级的都市圈，已经不可逆转。相比长三角，珠三角因其定位差异化导致极其富有效率和活力，这是其它地方不能比拟的，因为市场的力量太大了。充分利用市场来资源配置，深圳即便不用直辖，也能解决诸多问题。
有人说过，21世纪，人们注定依靠地铁上班和回家。在这种背景下，开发商拿地的路线和策略便十分清晰了：继续以所谓一线二线来划分城市和拿地的做法已经落伍，而瞄准都市圈和沿线轨道的方向拿地，才是地产商必须思考的重大问题——事实上，唯有格局和视野方才决定出路。
三、严格说来，内地还没有真正的地铁上盖物业
有一个例证对陈劲松来说印象深刻。有一位深圳规划专家，从香港返回深圳，恰好天下大雨，从香港到罗湖口岸，没带雨伞身上一滴雨水都没有，而从罗湖联检大楼一出来，就淋成了落汤鸡。这就是深圳与香港之间的区别。
他认为，中国内地目前只有地铁周边物业，但还没有真正的地铁上盖物业。因为以上盖物业的要求来看，需要研究和协调的事情非常之多，内地普遍求快，无论理念还是规划，都远远达不到上盖物业的要求。在内地，地铁与人的关系、地铁与周边建筑物的关系，其研究是远远不够的。在这一方面，看看香港在机场以及机场轨道方面的研究投入，就知道内地与香港的差距有多大。类似香港在青衣上盖物业所表现出来的水准，包括轨道交通、地面交通以及住宅、酒店、写字楼所达到的高度融合，人性化所能达到的极致体验，内地还有很大差距。老实说，我们的设计是没有花费精力的，而且是拼凑的，从而导致人的最大不便。但事实上，真正的上盖物业与非上盖物业，由于其在使用上的差异，导致其物业价值区别将十分之大。但在中国内地，由于没有真正的上盖物业，其价值远未得以体现。事实上，从香港上盖物业来看，使用价值将越来越影响到交易价值。
在陈劲松看来，内地上盖物业的发展，还取决于四个前提：规划的提前介入、精细化的能力、资本投入的实力以及必要的协作合力。他认为，如果没有规划的提前介入，所谓50年70年的使用权，其实意味着天天的不方便；若能提前规划，则将产生巨大的使用价值。此外，作为有实力的地产商来说，产业化、园林绿化乃至户型设计固然需要研究，但最需要研究的是人，如何不折腾人，才有更为广阔的空间。从香港将军澳上盖物业来说，它自称让业主到中环不超过100步，内地谁能做到？从根本上来说，每个人都是都市人，他需要每天与外部高效地发生联系，而不是变成一个孤岛。从这一点上，观察万科股权之争，如果仅仅盯在股权以及如何作价是十分局限的，怎样从中国城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国房地产的未来，才能打开一个全新的视界。
因此，作为中国房地产业的代表企业，对于万科来说，如果能在推进都市圈的融合发展以及上盖物业的研发方面，那么万科的价值才能得到最大的彰显。如果不这么干，万科将十分危险。因为万科的体量太大了，以一年2600多亿元的销售额，怎么在一线城市拿地，又怎么向股民交代？
陈劲松说，对于已经成为世界第一的万科来说，如果仍然只是以卖了多少楼来衡量，其实是没有多大意义的。说到底，万科需要在中国房地产进入下半场之后，在都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改变模式。这，才是万科的最大价值和希望所在。
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50
王立中国@战略思想丛书主编
好明显
12小时前
49
何洪涛
新视角，两件事
7小时前
48
中田英秀
广州地铁也可以占万科20点的股份
7小时前
作者回复
😇
7小时前
20
肖建
陈劲松这叫站台吗
4小时前
作者回复
哈哈
4小时前
Xiaotang
关注其中！
1小时前
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