DAVID自由之路:从需求扯淡一线城市的房价顶

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2016年6月20日12:12:09DAVID自由之路:从需求扯淡一线城市的房价顶已关闭评论 437 浏览 935字阅读3分7秒

一线楼市和二三线楼市不同,一线楼市由于土地稀缺和国家控制供给,不能像二三线城市一样,房价贵就多盖房子,盖到让你们每个家庭都能买两三套房子,供给上去房价自然控制住了,一线城市的供给一直紧张,而且越来越紧张,北京新增住宅用地不断减少,五环内的房子交易以二手房为主,也就是说需求(买房能力)决定了房价顶。

其实一线城市买房子一直不容易,但是还是经历了下面三个阶段

阶段一、全款买房困难的阶段

2007年以前,大家说买房负担重,是说全款买不起房子,我们家2004年买100万的房子,周围的同事都很差异,你们居然敢买这么贵的房子?其实这些同事们每年家庭收入也有20万朝上,只不过才工作两三年,手头攒的钱少,就抱怨房价贵,其实这个时候杠杆买房是很轻松的,一些高薪单位,夫妻二人每个月的住房公积金都能覆盖按揭贷款。

阶段二、贷款买房困难的阶段

2008-2011年,同事们买房几乎没有谁能全款买房了,一套300万到500万的房子,那是一定要贷款的,大家开始抱怨是贷款负担重,每个月收入一大部分都贡献给了银行,但这个时候问银行贷300万,每年还20万(20年按揭),虽然吃力,但还能还得起。

阶段三,换房加贷款困难阶段

2011年以后属于这个阶段,我们小区看房的人基本上都是改善性的换房需求,一平米10万的单价,从100平米改善到140平米,还需要额外增添400万,每年大约还30万(20年按揭),基本上是年薪50万的高收入家庭的极限了。我们小区还真没几个土豪,大部分都是工薪阶层,包括现在买房的。

现在能支持换房需求的刚需,通常第一套房子买的价格不贵,等到改善性换房的时候,第一套房子的贷款也还的差不多了,再按揭来支撑换房的差价,还能支撑的住,这部分换房需求以1975-1984年出生的人群为主。但是如果房价继续涨,比如北京房价涨到一平米15万,那么这些人连换房的能力也没有了。

而且能换房的前提是第一套房子买的便宜,贷款付清,现在入市的刚需,花400万在回龙观买一套房子,假设贷款300万,每年已经要还款20万(贷款20年),这个房贷本身压力就很大,哪里还有再去贷款换房的能力呢?

所以北京五环内房价超过10万一平米以后会进入高压区,而等早期低价买房者的人改善性换房完毕以后,住房的需求也就接近尾声了。

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